Momenter fra informasjonsmøte 26 mars 2014

Bygdøy Boligspareklubb for Eldre – BBE – avholdt informasjonsmøte i aulaen på Bygdøy skole onsdag 26. mars 2014. 81 personer var tilstede, flere av dem andelseiere på Grandeløkken.

I panelet satt advokat Knut Lyngtveit, fra BBEs styre Victor Rydgren og Yngve Glent, fra Grandeløkkens styre Knut Christiansen og Jens Dedichen. Ordstyrer var Jacob Nordan.

Nedenfor følger de punktene som ble belyst og de utarbeidete svar som ble gitt:

 1: Rettsovegang til nærstående – overføring av leilighet til arving. (Lyngtveit)

BBEs styre har mottatt henvendelser vedrørende overdragelse av leiligheter som ikke følger normal prosedyre. Rent konkret handler det om overføring av leilighet fra tidligere andelseier til vedkommendes barn, istedenfor vanlig utlysning og overføring til søker med lengst ansiennitet.

En slik overføring til avdødes barn er nylig foretatt og vekker naturligvis reaksjoner. Styret har i forkant av denne transaksjonen innhentet juridisk bistand fra advokat Knut Lyngtveit som for øvrig er advokat for DES Norge – paraplyorganisasjonen for boligspareklubbene. Den bestemmelsen som ligger til grunn for transaksjonen følger av

Lov om burettslag (burettslagslova). Her heter det: 

§ 4-12. Rettsovergang til nærståande og enkelte andre

(1) Forkjøpsrett kan ikkje gjerast gjeldande når andelen går over til ektemake, til andelseigarens eller ektemakens slektning i rett opp- og nedstigande linje, til fosterbarn som faktisk står i same stilling som livsarving, til sysken eller til nokon annan som i dei to siste åra har høyrt til same husstand som den tidlegare eigaren. Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over på skifte etter separasjon eller skilsmål, eller når ein husstandsmedlem tek over andelen etter føresegnene i husstandsfellesskapsloven § 3.

 

(2) Forkjøpsrett kan heller ikkje gjerast gjeldande når andelen går over frå ein andelseigar som nemnd i § 4-2 første ledd til leigaren av den bustaden som andelen er knytt til.

 

(3) Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.

Uansett hvor mye BBEs styre misliker denne bestemmelsen er det råd styret har fått at slik overføring kommer BBE ikke utenom, forutsatt at den som overtar oppfyller kravet til å være andelseier. For ordens skyld skal nevnes at bestemmelsen er en videreføring av bestemmelser i den gamle borettslagsloven.

BBE har bedt DES-Norge om hjelp til å utvirke en lovendring som skjermer klausulerte borettslag fra bestemmelsen. Tilbakemeldingen så langt er at dette kan bli svært vanskelig å endre på, men BBE forfølger saken. Det ble på møtet reist forslag om å heve aldersgrensen for å bli andelseier til 70 år og dette vil bli fremmet på årets generalforsamling.

2: Håndtering av overføring av leiligheter – prosedyre og formaliteter (Lyngtveit)

SOP NR 1 – OM OVERFØRING AV LEILIGHETER   – R5                                    

  1. Ved ledig leilighet skal eier eller dennes fullmektig straks melde dette til henholdsvis styreleder i Grandeløkken borettslag, styreleder i BBE og til BBEs advokat, Knut Lyngtveit. Melder skal da oppgi hvem som er kontaktperson, med telefonnummer og adresser (e-post og vanlig), samt nærmere om adgang til leiligheten.
  2. BBEs advokat melder umiddelbart tilbake at BBE vil gjøre klubbens forkjøpsrett gjeldende.  Tar deretter kontakt med taksmann som er utpekt av BBE. Takstmann får da nødvendig informasjon om kontaktperson og om adgang til leiligheten. De to styreledere informeres om at salgsprosess er igangsatt og tentativ fremdrift.
  3. Takstmannen besiktiger leiligheten og utarbeider takstdokumenter, herunder innhenter nødvendig informasjon fra borettslagets forretningsfører. Arbeidet utføres så raskt som praktisk mulig og taksdokumenter oversendes BBEs advokat. Taksten sendes Grandeløkkens styre for kommentarer og til BBE for kontroll.
  4. BBEs advokat sender så per post (i henhold til oppdatert medlemsliste) tilbud om den ledige leilighet til samtlige medlemmer av BBE. Utsendelsen inneholder følgende:

–        ”Overdragelse av leilighet i Grandeløkken” – som oppgir adresse, kort beskrivelse av leiligheten, pris på innskudd, gebyr og overdragelseskostnader, husleie, tider for visning, frist for å melde interesse og fremdriftsplan.

–        ”Prisfastsettelse ved overdragelse av leilighet i Grandeløkken borettslag A.L.”

–        Skjema som skal fylles ut og sendes BBEs advokat ved interesse for leiligheten.

–        Eventuelt annen informasjon etter nærmere avtale med BBEs styre.

  1. Visning av leiligheten administreres av BBEs advokat som også er til stede under hele visningen. Det er ønskelig at begge styrene er representert under visningen.
  2. Når fristen er ute for å melde sin interesse for leiligheten setter BBEs advokat opp liste over interessentene. Denne sorteres etter ansiennitet, dernest alder (høyeste) og slik at de som har bodd på Bygdøy i 10 år eller mer kommer i pulje nr 1 og de øvrige i pulje nr 2.
  3. Listen oversendes BBEs styre ved styreleder. Styreleder informerer styret og foretar nødvendig kvalitetsikring av oppgitte kriterier for rangering. Styret innstiller deretter hvilket medlem som skal tilbys leiligheten.
  4. Styrets innstilling om hvilket medlem som tilbys leiligheten forelegges Grandeløkkens styre som treffer beslutning om godkjenning av den nye andelseieren. Godkjenningen meddeles BBEs advokat, med kopi til BBEs styreleder.
  5. BBEs advokat innkaller fullmektig for avhender av leiligheten og den nye andelseier til kontraktsmøte. Partene opplyses på forhånd om hva som må være ordnet før kontrakt kan inngås.  Kontrakt tegnes, tinglysning foretas og forretningsfører, advokat Martin Staurem varsles om medlemmets, dvs andelseierens nye bopel og adresse. Advokaten melder overdragelsen, m/ kopi av andelsdokument og kontrakt til både Grandeløkkens forretningsfører og styre når tinglysing av andelsdokumentet er foretatt.
  6. 10.   Borettslaget v/ styret ønsker andelseieren velkommen og sørger for at vedkommende får nødvendig informasjon, samt at alle formaliteter kommer på plass. JWN2014-03-12

 

3: Tildeling av leilighet – hvordan håndteres tildeling til enslige/par/samboerpar. (Nordan)

3.1.c)     Er flere leiligheter ledig, skal – blant dem som har lik ansiennitet – en husholdning på to eller flere personer ha fortrinnsrett til de større leiligheter. Er det berettiget tvil kan styret bestemme loddtrekning. Kommentar: Lik ansiennitet har bare medlemmer av 18.06 1979.

Spørsmål 4, Overtagelse av leilighet – krav vedrørende innflytting (Christiansen)

Når ny andelseier er utpekt av BBE til å overta en bolig, vedkommende er godkjent av Grandeløkken, kjøpstransaksjonen mellom kjøper og selger er fullført og boligen overtatt plikter den nye andelseier å ta boligen i bruk innen rimelig tid og under hensyntagen til de foreliggende praktiske forhold.

Blant de praktiske forhold som vil kunne ha betydning i denne sammenheng er både forhold ved boligen (oppussingsbehov, reparasjoner, forandringer) og forhold hos andelseieren (familieforhold, flytting, sykdom, salg av nuværende bolig ec).

Dersom det er gått mer enn ett år fra overtagelse av boligen uten at den er tatt i bruk som andelseierens bopel, vil styret i Grandeløkken utbe seg en forklaring på årsaken, samt en angivelse av tidspunktet for når boligen påregnes å bli tatt i bruk. Om svaret på dette ikke anses tilfredsstillende, vil styret vurdere å påstarte en prosess med sikte på utferdigelse av salgspålegg i henhold til vedtektenes pkt 6.1. og borettslagloven §5-22.

Spørsmål 5, Utleie av boliger og tomme boliger – bruksoverlating (Christiansen)

Her henvises til vedtektenes pkt 3.2 (Grandeløkken):

”En andelseier som selv bor i boligen, kan overlate bruken av deler av boligen til andre.

Med godkjenning fra styret i borettslaget kan en andelseier overlate bruken av hele boligen til andre for inntil tre år, dersom andelseieren selv, ektefellen eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir saklig grunn til det, eller dersom vedkommende ikke fyller kravene til å være andelseier.

En andelseier kan ellers med styrets godkjenning overlate bruken av hele boligen til andre dersom

–       andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, sykdom eller andre tungtveiende grunner

–       et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle, eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen

–       det gjelder bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfelleskapsloven § 3 annet ledd.

Godkjenning kan bare nektes dersom forhold hos den som bruken ønskes overlatt til gir saklig grunn til det.

Har laget ikke svart på søknad om godkjenning av brukeren innen en måned etter at søknaden er kommet frem til laget, er brukeren å anse som godkjent.

Andelseier som har overlatt bruken av boligen til andre, er fremdeles ansvarlig for bruken av boligen overfor laget, og plikter å gi styret melding om hvor man er å få tak i.”

Det nuværende styre har praktisert å anmode andelseier som vurderer bruksoverlatelse

–        å henvende seg først til BBEs medlemmer også ved bruksoverlatelse efter 3. ledd ovenfor,

–        å anvende leieavtale som gir adgang til oppsigelse hvert år.

 

Når det gjelder bolig som står ubebodd som følge av andelseiers opphold på sykehjem, har det vært fast praksis ikke å kreve boligen solgt under sykehjemsoppholdet. Det er dessuten tvilsomt om et slikt krav ville stå seg rettslig, og uansett vil det være avhengig av de konkrete omstendigheter. Det nuværende styre har ikke planer om endring av praksis.

Spørsmål 6, Bopel – bruk av leiligheten (Christiansen)

Spørsmålet om hvilken forpliktelse andelseierne har når det gjelder faktisk bruk av boligen har gjennom årene vært gjenstand for diskusjon – innen borettslaget og i BBE forøvrig. De faktiske forhold helt fra starten for 30 år siden har vært at enkelte andelseiere har brukt boligen som et alternativ til annen bolig, og noen har også vært folkeregisterregistrert annet sted i landet. En undersøkelse for 4 år siden viste at 4-5 av andelseierne ikke var registrert i Oslo. Dette har imidlertid ikke vært til hinder for at de aller fleste, også av de som var registrert annet sted, synes å ha benyttet boligen i Grandeløkken som sin primære bolig.

Efter å ha vurdert forskjellige regler, blant annet boplikt i form av tvungen folkeregisterregistrering, vedtok styrene i BBE og Grandeløkken i februar 2013 å praktisere følgende bestemmelse:

Om bruken av boligen

Grandeløkken borettslag er kommet i stand med grunnlag i en forståelse om at

andelseierne skal benytte den tildelte bolig som sin bopel, og ikke som en ekstra ferieleilighet med sporadisk opphold. Det er ikke krav om folkeregisterregistrering på boligens adresse, men dersom bruken er såvidt begrenset at den efter en skjønnsmessig vurdering i det enkelte tilfellet anses å være i strid med forutsetningene, vil borettslaget kunne reagere med salgspålegg.”

Et eventuelt salgspålegg vil kunne gis i medhold av vedtektenes pkt 6.1, hvilket blant annet innebærer at forholdet kvalifiserer som vesentlig mislighold og at det gis betimelig advarsel.

7: Regler for å bli medlem i BBE og krav for å bli andelseier (Rydgren)

Ektepar og enslige kan tegne et medlemskap i BBE. Vilkårene for medlemskap er at enslige, eller minst en av ektefellene har fylt 40 år, samt er bosatt på Bygdøy når medlemskapet inngås, eller har vært bosatt der i minst 10 år etter fylte 18 år.

a)           For å få tildelt leilighet forutsettes at man er medlem av BBE og at man har fylt 65 år. Medlemmer som har bodd på Bygdøy sammenlagt i minst ti år har fortrinnsrett.

b)          Ved tildeling skal styret i første rekke ta hensyn til ansiennitet, og ved lik ansiennitet til alder (høyeste).

8: Eventuelt (Rydgren)

–        Par bør registrere begge to med navn og alder. Dette gjelder både av hensyn til 40-årsgrensen for innmelding og 65-årsgrensen for innflytting.

JWN2014-03-28